聶輝華 李翹楚
一、限購令PK高房?jī)r(jià)
高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為中國(guó)普通百姓的“阿喀琉斯之踵”，為此中央政府不得不祭出“亞歷山大之劍”，試圖通過各種形式的住房限購令來嚴(yán)控房?jī)r(jià)。2011年初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施，重點(diǎn)是限購，被業(yè)界稱為“新國(guó)八條”。緊接著，北京、上海和深圳等30多個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市以及省會(huì)城市也聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛出臺(tái)住房限購令。在諸多版本的限購令中，北京的限購令最為嚴(yán)格。根據(jù)北京市的規(guī)定，擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年以上在北京市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均暫時(shí)不能購買新的住房。目前，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，90%的城市都實(shí)行了限購令。
盡管限購令來勢(shì)洶涌，但是效果只能算差強(qiáng)人意。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的4月份數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有56個(gè)城市的環(huán)比房?jī)r(jià)仍然在上漲，只有9個(gè)城市的房?jī)r(jià)在下降，而其余5個(gè)城市的房?jī)r(jià)持平。耐人尋味的是，盡管中央派出了房?jī)r(jià)督查組，但是多數(shù)地方政府對(duì)控制房?jī)r(jià)的表態(tài)仍然非常曖昧，它們用外交式的語言說要讓房?jī)r(jià)“穩(wěn)中有降”�？磥恚胤秸畬�(duì)于調(diào)低房?jī)r(jià)并無信心，實(shí)際上我們認(rèn)為它們也沒誠(chéng)意。理論上，降低物價(jià)的通常做法應(yīng)該是增加供給，但是這次中國(guó)政府居然采取了控制需求的方式，看上去這一招有點(diǎn)“釜底抽薪”的意圖。遺憾的是，在限購令與高房?jī)r(jià)的PK中，限購令首戰(zhàn)未捷。
為什么空前嚴(yán)格的限購令難以遏制節(jié)節(jié)攀升的高房?jī)r(jià)？我們認(rèn)為根本原因在于，在目前的政治經(jīng)濟(jì)體制下，限購令與地方政府的激勵(lì)是不兼容的，因此它們?nèi)狈?dòng)力去降低房?jī)r(jià)。限購令也許在短期內(nèi)有效，但是在長(zhǎng)期內(nèi)肯定無效。降低房?jī)r(jià)的根本舉措在于改革現(xiàn)行的政治經(jīng)濟(jì)體制，杜絕“土地財(cái)政”，解除地方政府的利益與土地出讓金及房?jī)r(jià)的利益捆綁關(guān)系。
二、高房?jī)r(jià)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯
中國(guó)的高房?jī)r(jià)不是一天形成的，有其必然的邏輯。只有從邏輯上認(rèn)清了高房?jī)r(jià)的本質(zhì)，才能從根本上遏制高房?jī)r(jià)。上個(gè)世紀(jì)80年代末期，受農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的鼓舞，財(cái)政系統(tǒng)的包干制在企業(yè)和政府之間推行了。這導(dǎo)致財(cái)政收入占GDP的比重以及中央財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重下降，影響了國(guó)家的宏觀調(diào)控能力。因此，1994年我國(guó)實(shí)行了分稅制改革。在分稅制下，中央政府拿走了稅源集中、收入較多的稅種，同時(shí)給地方政府留下了大量的事務(wù)性職責(zé)。“財(cái)權(quán)上收、事權(quán)下放”導(dǎo)致的權(quán)責(zé)不對(duì)稱給地方政府帶來了較大的財(cái)政壓力。但分稅制還是給地方政府留下了一條出路，就是土地出讓金歸地方政府所有。地方政府要想把地變成錢還需要兩個(gè)因素：需求和供給。1998年開始的全國(guó)住房分配體制改革將福利分房變成住房貨幣化，釋放了巨大的商品房需求。需求增加了，但土地供給還沒有完全市場(chǎng)化。2001年開始，商業(yè)用地供應(yīng)從低價(jià)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓變成了“招標(biāo)、拍賣和掛牌”出售，2006年這一范圍進(jìn)一步包括了工業(yè)用地。土地市場(chǎng)的招拍掛等于讓房地產(chǎn)開發(fā)商公開競(jìng)爭(zhēng)，地方政府則按照“價(jià)高者得”的經(jīng)濟(jì)原則待價(jià)而沽。與此同時(shí)，2001年頒發(fā)的拆遷管理?xiàng)l例對(duì)地方政府來說如虎添翼，使得地方政府從盤活增量土地到盤活全部土地。因?yàn)槔碚撋纤械耐恋亟钥梢栽凇肮怖妗钡拿x下進(jìn)入市場(chǎng)開發(fā)，變成地方政府的搖錢樹。由此，地方政府從一個(gè)有限土地的壟斷供應(yīng)者成為全部土地的壟斷出租者。于是，一邊是居民和企業(yè)的旺盛的市場(chǎng)需求，一邊是政府嚴(yán)格控制的土地供給，供不應(yīng)求使得土地價(jià)格飆升。作為土地的主要所有者，地方政府借助商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)賺了個(gè)盆滿缽滿�！巴恋刎�(cái)政”成為一種中國(guó)在轉(zhuǎn)型時(shí)期的獨(dú)特現(xiàn)象。
根據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國(guó)土地出讓金高達(dá)15910.2億元，同比增長(zhǎng)63.4%，占當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入的五分之一強(qiáng)。土地出讓金收入最高的上海，當(dāng)年獲利821億元，占本地財(cái)政收入的三分之一強(qiáng)。土地出讓金比例最高的武漢，當(dāng)年財(cái)政收入的一半以上來自土地出讓。我們計(jì)算了2006年全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)的全部土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重和采取招拍掛方式的土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重。從中可以發(fā)現(xiàn)，全國(guó)各省份的土地出讓金占財(cái)政收入的平均比例高達(dá)40%，最高的省份竟然達(dá)到了96%！而其中招拍掛土地出讓金收入占財(cái)政收入的平均比例也高達(dá)30%，最高達(dá)73%。
高地價(jià)給地方政府帶來了滾滾暴利。之所以說是暴利，是因?yàn)橥恋氐摹吧a(chǎn)成本”近乎于零，只需要支付拆遷成本，這就可以理解地方官員咆哮“沒有拆遷就沒有新中國(guó)”的“豪言壯語”了。但高地價(jià)必然帶來高房?jī)r(jià)，因?yàn)橥恋爻杀疽约罢魇盏亩愘M(fèi)占去了建房成本的40%－60%。當(dāng)“房奴”和未來的“房奴”們將憤怒的矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)，開發(fā)商覺得自己背了黑鍋。實(shí)際上，開發(fā)商被罵一點(diǎn)都不冤枉，因?yàn)樗鼈冎辽偈欠康禺a(chǎn)暴利的分肥者，但地方政府還是最大的贏家。高土地出讓金帶來了高財(cái)政收入，同時(shí)推高了商品房?jī)r(jià)格，而商品房?jī)r(jià)格又進(jìn)一步拉動(dòng)了GDP增長(zhǎng)。在這個(gè)利益鏈條中，地方政府不僅在經(jīng)濟(jì)上收獲了滾滾財(cái)源，而且在政治上贏得了基于“GDP競(jìng)賽”的升遷優(yōu)勢(shì)，還有什么比這更加兩全其美呢？毫不奇怪，地方政府依靠權(quán)力推高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)從中牟取暴利，兩者各取所需，這就是一種中國(guó)轉(zhuǎn)型時(shí)期特有的“政企合謀”現(xiàn)象（聶輝華和李金波，2006）。當(dāng)土地成為地方財(cái)政的“命根子”時(shí)，只有不斷地推高房?jī)r(jià)，地方政府才能不斷獲得財(cái)政上的高收入和政治上的高回報(bào)。在這種情形下，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路飆漲實(shí)在是歷史的必然。這也不難理解，為什么商品房?jī)r(jià)格會(huì)在2001年和2006年大幅飆升，不早不晚。因?yàn)?/SPAN>2001年開始實(shí)行土地招拍掛制度，而2006年這一制度包括了工業(yè)用地。
三、限購令是“與虎謀皮”
按照我們的邏輯，在中國(guó)獨(dú)特的政治經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境下，不對(duì)稱的財(cái)政分權(quán)體制、片面的政績(jī)觀和地方政府的強(qiáng)勢(shì)造成了當(dāng)前居高不下的房?jī)r(jià)。顯而易見，地方政府作為高房?jī)r(jià)的最大受益者，怎么可能有激勵(lì)去降低房?jī)r(jià)呢？因此，讓地方政府不折不扣地執(zhí)行限購令，打壓房?jī)r(jià)，無異于與虎謀皮。而且，在地方政府看來，多年的土地財(cái)政和高昂房?jī)r(jià)在很大程度上支撐了中國(guó)高速增長(zhǎng)的GDP，為地方政府贏得政績(jī)的同時(shí)也為中央政府強(qiáng)化了合法性�，F(xiàn)在中央為了平息民怨而要求地方打壓房?jī)r(jià)，似乎就有點(diǎn)“過河拆橋”的味道。
一項(xiàng)好的政策要得到執(zhí)行，在設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮到參與者的激勵(lì)兼容問題。而限購令恰恰沒有滿足地方政府的激勵(lì)兼容。從根本上講，要有效地平抑房?jī)r(jià)，首先就要重新理順中央和地方的財(cái)政關(guān)系，其次要改變單純關(guān)注財(cái)政收入和GDP增長(zhǎng)的單一政績(jī)觀，并制定出可操作的科學(xué)發(fā)展觀，再次是通過法律規(guī)范地方政府和居民的利益博弈。
（聶輝華系中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授；李翹楚系中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士生）
本文發(fā)表于《金融管理與研究》增刊《企業(yè)理財(cái)》，2011年7月
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